Dispositions protectrices en matière de construction.

Les commanditaires d’une construction ou d’une rénovation auprès d’un professionnel du bâtiment sont protégés par la loi. Voici une synthèse du cadre légal qui organise cette protection.

Très généralement, l’article1792 du code civil dispose que « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Cette protection est matérialisée par des garanties distinctes. Ces garanties sont prévues par la loi Spinetta de 1978 (loi n°78-12 du 4 janvier 1978) et l’article1792 du code civil. Aucune clause du contrat ne peut avoir pour effet de les supprimer, de les diminuer ou de les suspendre. Elles instaurent une présomption de responsabilité du constructeur, ce qui signifie que le maître de l'ouvrage peut engager la responsabilité du professionnel du bâtiment sans avoir à prouver sa faute. Il lui suffit seulement de prouver l'existence d'un dommage caractérisé imputable au constructeur. Ces garanties sont au nombre de quatre.

1.      La garantie de parfait achèvement

Elle assure au commanditaire la correction, par le professionnel, des défauts et malfaçons constatés, de manière contradictoire, au moment de la réception ou qui sont apparus dans l’année suivant la réception. La loi dispose que « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

Nous noterons que les dommages causés par un mauvais entretien de la part du commanditaire sont exclus de cette garantie.

2.      La garantie décennale

Celle-ci court sur une période de 10 années à compter de la date de réception des travaux. Elle concerne l’ensemble des travaux, c'est-à-dire non seulement le gros œuvre mais aussi l’ensemble des équipements qui lui sont liés comme les canalisations, l’équipement électrique, la cuisine encastrée, etc. En effet, la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 du Code civil s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un bâtiment, lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages mentionnés lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Cette garantie couvre les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage ou qui rendent celui –ci inhabitable. Les défauts strictement esthétiques sont exclus du champ de cette garantie.

3.      La garantie de bon fonctionnement

Prévue par l’article1792-3 du code civil, elle protège pendant deux ans le commanditaire des défauts de fonctionnement de l’ensemble des équipements de l’ouvrage tels que les menuiseries, les appareils sanitaires, les moquettes, etc. Comme pour la « garantie de parfait achèvement », les dommages causés par le mauvais entretien ou la mauvaise utilisation des équipements sont exclus de cette garantie.

4.      L’assurance dommages-ouvrage.

Obligatoire, celle-ci est souscrite, par le professionnel, avant le début des travaux, auprès d’une compagnie d’assurances. Elle a pour but de protéger le commanditaire en procédant au remboursement ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale, sans qu’il soit nécessaire d’attendre une décision de justice. La compagnie qui fournit cette prestation, se retournera par la suite, contre le responsable des désordres.

En conclusion, il est indispensable que, lors de la conclusion de leurs accords, le constructeur informe explicitement le commanditaire des garanties légales obligatoires et que ce dernier vérifie, autant que faire se peut, la capacité du professionnel à satisfaire aux obligations qui sont les siennes.